一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策開始顯效，3月重點(diǎn)城市住宅成交面積環(huán)比增長近五成，特別是3月下旬，重點(diǎn)城市成交面積明顯回升。不過，從同比看，3月重點(diǎn)城市住宅成交面積仍下降近五成。一季度整體看，百強(qiáng)房企業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，各陣營房企業(yè)績?cè)鏊俜只^大。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情反復(fù)、房企推貨節(jié)奏安排、消費(fèi)者購買力缺失等各因素綜合影響下，一季度房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，市場整體依舊低迷。預(yù)計(jì)在更多支持政策影響下，二季度市場成交或筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。

????3月下旬成交明顯回升

????在一系列利好政策支持下，3月下旬，重點(diǎn)城市商品住宅成交明顯回升。

????克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從周度數(shù)據(jù)看，第10～12周，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交持續(xù)走低，上海、深圳、南京等成交連續(xù)三周下滑。第13周，重點(diǎn)城市成交明顯回升，已基本恢復(fù)至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長。3月整體來看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，其中，一線城市成交環(huán)比增長7%，26個(gè)二、三線城市市場成交環(huán)比增長56%。

????不過，從同比看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積跌幅擴(kuò)至47%，市場整體依舊低迷。

????其中，一線城市市場成交同比跌幅擴(kuò)至49%。受制于疫情反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上中旬市場表現(xiàn)疲弱，新開盤項(xiàng)目平均去化率低至三成。隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率并縮短放貸周期，3月下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期仍相差甚遠(yuǎn)。26個(gè)二、三線城市成交同比跌幅擴(kuò)至46%。六成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。

????部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%；又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項(xiàng)目平均去化率達(dá)50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊時(shí)有項(xiàng)目“日光”。樓市下行壓力大的城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時(shí)間較短，側(cè)面印證城市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場供求關(guān)系。如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項(xiàng)目平均去化率低至20%。

????房企銷售額增速

????分化較大

????從房企一季度銷售業(yè)績看，整體并不理想。

????克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；從同比看，降幅達(dá)到52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績看，1～3月百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年同期水平，一季度開局慘淡。

????中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，1～3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企2家，同比減少3家；超百億房企46家，同比減少30家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為119.5億元，權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

????1～3月，不同陣營銷售額增速分化較大，第一、三陣營同比增長。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，千億以上陣營企業(yè)2家，銷售額均值同比下降22.1%。第一陣營（500億～1000億）共2家，銷售額均值同比增長19.4%，在四個(gè)陣營中增速最快。第二陣營（200億～500億）有18家企業(yè)，銷售額均值增長率為-0.7%；第三陣營（100億～200億）共24家，銷售額均值增長率為6.2%。第四陣營共35家，銷售額均值增長率為-22.3%。

????其中，碧桂園銷售額為1328.9億元，萬科為1045億元，保利發(fā)展為888.3億元，融創(chuàng)為724億元。

????二季度市場成交

????或筑底企穩(wěn)

????對(duì)于多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面是受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。

????億翰智庫認(rèn)為原因主要有四方面。一是疫情反復(fù)，推貨、看房購房均受影響。二是城市分化差異性存在，需求釋放已無基礎(chǔ)。三是政策嚴(yán)格約束下，有效需求難以實(shí)現(xiàn)。四是收入和預(yù)期負(fù)面，購買力不足。此外，房企的推貨節(jié)奏，各節(jié)點(diǎn)的推貨量安排，貨量的建設(shè)施工進(jìn)展等都是影響企業(yè)銷售的關(guān)鍵因素。

????近期，中央和地方不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)。國務(wù)院金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。隨后銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

????克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度。首先，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。其次，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

????展望未來，克而瑞研究中心認(rèn)為，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或?qū)⒓觿》只?。首先，一、二線城市市場大概將在4、5月回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場需求相對(duì)充裕，但居民購買力有所透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。其次，三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時(shí)間周期。其中，強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。